Clause d'indexation uniquement à la hausse

Baux commerciaux
La 3ème Chambre de la Cour de Cassation vient, dans un arrêt du 14 janvier 2016 (14-24.681), de prendre position sur une clause d’indexation, précisant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.
 
Elle a approuvé la Cour d’appel qui a considéré qu’une telle clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation, c’est-à-dire une variation tant à la hausse qu’à la baisse, devait être réputée non écrite en son entier.
 
La clause d’indexation disparaît, le locataire a la possibilité de solliciter la restitution des sommes versées sans cause sur les 5 dernières années précédant sa demande, et le bailleur ne peut plus que mettre en œuvre une révision légale, dans les conditions de forme et de délai de l’article L.145-38 du Code de Commerce (Révision triennale).

Attention aux suites d’un congé avec refus de renouvellement

Baux commerciaux
Un bailleur avait délivré un congé portant refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction pour reprendre possession des locaux.

Puis, l'année suivante, il a notifié au locataire le montant du loyer révisé.

La Cour de Cassation rappelle opportunément que l'acte délivré postérieurement à un congé peut s'analyser en une renonciation du bailleur à se prévaloir de ce congé qui, en l'espèce, avait des conséquences particulièrement gênantes à l'égard du maintien dans les lieux et de la poursuite du lien locatif. (Cass. 3ème civ., 15 septembre 2015 n° 14-14428)

Loi ALUR : contrat de location et encadrement des loyers au 1er août 2015

Baux d’habitation
Ensuite de la parution des derniers décrets et arrêtés, le nouveau dispositif issu de la loi ALUR pour la conclusion des locations à usages d’habitation principale (nues ou meublées) sera effectif à compter du 1er août 2015.
 
 
1.  Conclusions des contrats :
 
Pour ce qui est de la conclusion des locations, le bail doit obligatoirement être conclu selon un contrat type (Art. 3 loi du 6 juillet 1989).
 
Le décret N° 2015-587 du 29 mai 2015 fournissant deux modèles de contrat type (meublé et non meublé).
 
Il devra obligatoirement être annexé au contrat de location :
  • notice d’information du locataire telle que résultant de l’arrêté du 29 mai 2015 ;
  • extrait du règlement de copropriété ;
  • dossier complet des diagnostics techniques comprenant (Art. 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) :
      DPE, ERMNTS, CREP, amiante, état des installations eau, gaz et électricité (en attente du décret) ;
  • (le cas échéant) autorisation préalable de mise en location ;
  • (le cas échéant) référence comparative de loyer s’il a été réévalué parce que le précédent était manifestement sous-évalué (décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 & décret n° 90-780 du 31 aout 1990 dans sa version consolidée).
 
 
A défaut de mention dans le contrat de location de la surface habitable, du loyer de référence et du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le nouveau locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter ces informations sur l’acte dans un délai d’un mois. A défaut pour le bailleur d’avoir rectifié l’acte dans ce délai, le locataire peut dans un délai de 3 mois saisir le Tribunal d’une demande de diminution de loyer (Art. 3 in fine, loi du 6 juillet 1989).
 
Le nouveau dispositif prévoit également que si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut agir en diminution du loyer proportionnellement à la différence constatée (Art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
 
 
2.   Fixation du loyer :
 
Le dispositif d’encadrement de la fixation du loyer initial entrera également en vigueur à PARIS à compter du 1er août 2015 ensuite de l’arrêté N° 2015-167-007 signé le 25 juin 2015.
 
Le nouveau dispositif prévoit la fixation d’un loyer « de base » (Art. 17 II A de la loi du 6 juillet 1989) qui ne peut en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré (correspondant à un loyer plafond), auquel peut s’ajouter à certaines conditions un « complément » de loyer (Art. 17 II B de la loi du 6 juillet 1989).
 
Loyer de base (Art. 17 II A de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014):
 
Soit le logement n’a jamais été loué ou est vacant depuis plus de 18 mois :
 
Le loyer est librement fixé par les parties, mais ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) qui constitue le loyer plafond (fixé par l’arrêté N° 2015-167-007 signé le 25 juin 2015).
 
Soit le logement était précédemment loué avec un départ du locataire dans les 18 mois précédant la date du nouveau bail :
 
Le loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (décret N° 2014-854 du 30 juillet 2014).
 
 
Toutefois, le loyer appliqué au précédent locataire :
 
1. Peut être augmenté de la variation des indices de références des loyers IRL (sauf s’il l’a déjà été au cours de l’année précédant la conclusion du nouveau bail).
 
2.  Peut être réévalué (toujours dans la limite du loyer plafond), lorsque :
 
- le précédent loyer était manifestement sous-évalué :
 
La hausse en résultant ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le dernier loyer appliqué au précédent locataire et le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
 
- le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire, ou si le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
 
Les travaux doivent être soit des travaux de mise aux normes, soit des travaux d’amélioration.
 
La hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15% du coût réel des travaux (toujours dans la limite du loyer plafond), sauf si les travaux d’amélioration ont été réalisés dans les 6 mois précédant la location du nouveau bail : si le montant de ces travaux est supérieur à 50% du dernier loyer en principal, le nouveau loyer pourra être fixé au loyer plafond (loyer de référence majoré).
 
 
Si le loyer fixé dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire pourra alors agir en diminution du loyer (art. 17-II A de la loi du 6 juillet 1989).
 
L’action pourra être introduite à tout moment au cours du bail, le texte ne prévoyant pas de conditions de délais, le locataire pouvant solliciter la restitution d’un trop perçu dans la limite de la prescription applicable qui est de 3 ans (Art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
 
 
Complément de loyer (Art. 17 II B de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2015-650 du 10 juin 2015):
 
A ce loyer de base, un complément de loyer peut être appliqué pour les logements présentant certaines caractéristiques de localisation et de confort.
 
Ces caractéristiques doivent être appréciées « par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique » et peuvent être pris en compte lorsque (décret N° 2015-650 du 10 juin 2015) :
 
  • elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur ;
  • elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou de la contribution du locataire (travaux d’économie d’énergie) (art. 23 et 23-1 loi du 6 juillet 1989).
 
 
Le locataire peut contester le complément de loyer devant la Commission de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. Il dispose d’un nouveau délai de trois mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge (Art. 17-II B loi du 6 juillet 1989).
 
En cas de contestation, il appartient au bailleur de prouver que le logement présente bien des caractéristiques de localisation ou de conforts particulières par comparaison avec des logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique.
 

Un syndicat des copropriétaires peut opposer aux copropriétaires un changement d’usage régi par l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation

Copropriété
Des copropriétaires avaient été contraints de cesser la location touristique de courte durée de leur appartement suite à un jugement les condamnant sous astreinte à cesser cette activité du fait de l’interdiction du règlement de copropriété de louer en meublé.

La cour d’appel a infirmé le jugement et a réputé  « non écrite » la clause du règlement de copropriété interdisant la location meublée.

Ils ont saisi, suite à cet arrêt, le tribunal d’une demande de condamnation du syndicat à la perte des loyers, qui les a déboutés de leur demande.

La cour d’appel a confirmé le jugement rappelant que :
Un logement donné en location en meublé pour une durée inférieure à une année à des touristes de passage, n’est plus considéré comme affecté à l’habitation.
Il y a un changement d’usage qui nécessite l’obtention d’une autorisation préfectorale ainsi que l’impose l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

La cour d’appel confirme que le syndicat des copropriétaires est fondé à opposer aux copropriétaires les dispositions d’ordre public de ce texte qui peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt. (CA Paris , pôle 4 chambre 2, 7 janvier 2015 n° 13/00674) 

 

Désignation d’un syndic en cas de pluralité de candidatures

Copropriété
La Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 5 novembre 2014 confirme que l'alinéa 2 de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 s'applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l'approbation de l'assemblée générale.

L'article 19 alinéa 2 précise que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.

Le syndicat des copropriétaires demandait à la cour de dire que cette disposition n'était applicable qu’aux marchés de travaux et aux contrats de fourniture autre que le contrat de syndic.

La Cour de Cassation a confirmé que cette disposition s'appliquait au renouvellement du mandat de syndic dès lors que d'autres candidatures étaient présentées à l'assemblée générale.

Lorsque plusieurs contrats de syndic sont mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale, il convient de procéder aux votes successifs des contrats de syndic tant qu’un contrat de syndic n’a pas réuni la majorité de l’article 25, avant de passer au 2ème vote de la majorité de l’article 24. (Cass. 3ème civ., 5 novembre 2014, n° 13-26.728)

 

Impayés et loi ALUR : les modifications de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Baux d’habitation
La loi ALUR a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dont deux dispositions ont pris effet au 1er janvier 2015 :

Le 4ème alinéa du I de l’article 24, relatif aux bailleurs personnes physiques et SCI familiales, qui dispose que :

« Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Cette disposition n’est pas encore applicable, l’arrêté fixant les seuils visés au I n’ayant pas encore été publié.

 Le 1er alinéa du II de ce même article, relatif aux bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales, qui dispose que :
« II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Cette disposition est immédiatement applicable.